מאת: חן מסיקה עו"ד ביום 16.08.2024
סיום תקופת התמ"א 38 ולאן מועדות פנינו
הקדמה – מהי התמ"א 38 ולמה היא חשובה?
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) הייתה אחד הכלים המרכזיים בהתמודדות עם הסכנות הנשקפות מרעידות אדמה בישראל. התוכנית, שאושרה לראשונה בשנת 2005, נועדה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקני הבנייה המחמירים שנכנסו לתוקף לאחר מכן. במהלך השנים, הפכה התמ"א 38 לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית בערים רבות, תוך מתן תמריצים כלכליים לדיירים וליזמים באמצעות זכויות בנייה נוספות ופטורים ממסים.
סיבות לסיום התמ"א 38 – מדוע הוחלט לסיים את התוכנית ומה זה אומר לשוק הנדל"ן?
תחילה, תוקפה של התמ"א 38 היה אמור להסתיים באוקטובר 2023, אך עקב עיכובים בחקיקה ושאיפה למנוע עצירה פתאומית של פרויקטים, תוקפה הוארך תחילה למאי 2024 ולאחר מכן לאוגוסט 2024. עם זאת, הוחלט באופן סופי שלא להמשיך את התוכנית מעבר למועד זה.
ההחלטה לסיים את התמ"א 38 נבעה ממספר סיבות. התוכנית גרמה לעומסים כבדים על תשתיות עירוניות כמו תחבורה, חניה, ותשתיות מים וחשמל, בעיקר במרכזי ערים. נוסף לכך, התמ"א לא הצליחה לספק מענה כלכלי מתאים בפריפריה, שם חוסר הכדאיות של פרויקטים הוביל לריכוז ההתחדשות העירונית באזורים המרכזיים בלבד. בעקבות זאת, התקבלה החלטה לפתח חלופות שיתאימו יותר לצרכים העכשוויים של השוק.
חלופות לתמ"א 38 – "חלופת שקד" ותוכניות מקומיות
עם סיום התמ"א 38 באוגוסט 2024, ייכנסו לפעולה שתי חלופות עיקריות:
חלופת שקד: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע גם בשם "חלופת שקד", הוא חלופה מרכזית שנועדה להחליף את התמ"א 38. התיקון אושר בינואר 2023 והוא כולל מספר שינויים מהותיים, בהם האפשרות לקבל היתר בנייה במקביל לקידום תוכנית נקודתית (תב"ע), מה שמאפשר קיצור לוחות הזמנים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
חלופת שקד כוללת גם תוספות משמעותיות של זכויות בנייה: עד 400% לפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ועד 200% במסלול של חיזוק ותוספת קומות (תמ"א 38/1). בנוסף, התוכנית מאפשרת ניוד זכויות בנייה לפרויקטים אחרים במידה והזכויות לא ניתנות לניצול בפרויקט הספציפי.
מבחינת היטלי השבחה, חלופת שקד קובעת היטל השבחה בשיעור של 25% (או שיעור אחר בהתאם להחלטת הרשות המקומית), שינוי שנועד לעודד רשויות מקומיות לקדם תוכניות התחדשות עירונית בתחומן.
תוכניות מקומיות מחליפות: לצד חלופת שקד, רשויות מקומיות רבות החלו לקדם תוכניות התחדשות עירונית ייחודיות משלהן, תוך ניצול האפשרות שניתנה להן בסעיף 23 להוראות תמ"א 38. תוכניות אלו נועדו לתת מענה ייחודי לצרכים המקומיים של כל עיר, והן יחליפו את התמ"א 38 לאחר סיום התוכנית באוגוסט 2024.
לדוגמה, תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב, המהווה תוכנית מקומית לפי סעיף 23 לתמ"א, תמשיך לפעול גם לאחר סיום התוכנית הארצית. ברשויות אחרות כמו רמלה, ראשון לציון, יבנה ורעננה, מקודמות תוכניות מחליפות המבוססות על חלופת שקד, והן אמורות להיכנס לתוקף עד מאי 2026.
השלכות סיום התמ"א 38 על שוק הנדל"ן והדיירים
סיום התמ"א 38 מציב אתגרים משמעותיים לשוק הנדל"ן ולדיירים. עבור יזמים, המשמעות היא שינוי מהותי בתהליכי העבודה, כאשר ביטול זכויות הבנייה שהיו חלק מרכזי מהמודל העסקי שלהם ידרוש הסתגלות לחלופות החדשות. הדיירים מוצאים עצמם מול מציאות חדשה שבה הפרויקטים הקיימים עלולים להיתקל בקשיים משמעותיים, כולל עיכובים ואף ביטולים.
התמודדות עם המצב המשפטי לאחר סיום התמ"א 38 – פתרונות משפטיים אפשריים
הסיום של תוכנית התמ"א 38 מעלה שאלות רבות בתחום המשפטי, במיוחד בנוגע להמשך פרויקטים קיימים וזכויות הדיירים. יזמים ודיירים יצטרכו להבין כיצד החלופות החדשות משפיעות עליהם ולפעול בהתאם. פסקי דין חשובים, כמו ע"א 3511/18, בו נקבע כי יש להבטיח תמורה הולמת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ישמשו כתקדים גם במצבים חדשים שייווצרו בעקבות סיום התמ"א 38. כמו כן, יש להכיר את תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, אשר ימשיך לשמש כלי חשוב בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.
סיכום והמלצות – מה ניתן לעשות כעת?
לסיכום, סיום התמ"א 38 באוגוסט 2024 מביא עמו אתגרים חדשים, אך גם פותח פתח להזדמנויות באמצעות חלופות חדשות. יזמים ודיירים צריכים להיערך לשינויים, להבין את הכלים המשפטיים והאסטרטגיים החדשים העומדים לרשותם, ולפעול בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות. קבלת ייעוץ משפטי מתאים, והבנה מעמיקה של החלופות, הן המפתחות להצלחה בתקופה הקרובה.
|
""The secret of success is to do the common things uncommonly well”
-John D. Rockefeller-
|
משרד עו"ד חן מסיקה הוא משרד מוביל בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, עם ניסיון עשיר של ייצוג ביותר מ-100 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. אנו מתמחים בליווי מקצועי ומקיף של דיירים ויזמים, החל משלב התכנון ועד להשלמת הפרויקט בהצלחה. בעזרת ידע מעמיק וראייה אסטרטגית, אנו מספקים ללקוחותינו את הביטחון והכלים המשפטיים הנדרשים כדי להתמודד עם אתגרי השוק ולהוביל פרויקטים מורכבים להצלחה. אם אתם מעוניינים לבצע פרויקט התחדשות עירונית, נשמח לעמוד לשירותכם. פנו אלינו בפרטים המופיעים מטה.
